Conditions d’octroi prêt – En 2022, de nouvelles règles concernent les prêts immobiliers. Depuis le 1er janvier 2022, ce qui n’étaient jusque-là que des recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont devenues des obligations. En effet, les banques contrevenantes peuvent être sanctionnées par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Ces nouvelles dispositions s’appliquent notamment à la durée d’emprunt et le taux d’endettement.
Une durée maximale d’emprunt de 25 ans
En application de la décision du 29 septembre 2021 du HCSF, applicable depuis le 1er janvier 2022, les banques ne peuvent plus proposer de prêts avec une durée de remboursement dépassant 25 ans. Il peut toutefois exister un différé de 2 ans maximum, ce qui repousse la durée à 27 ans, pour tout ménage achetant un bien en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement) ou ayant des travaux à effectuer avant d’emménager (sous conditions).
Notez que certaines banques appliquent très strictement les règles du HCSF et n’accordent pas de prêt sur 27 ans avec des travaux importants dans le neuf ou l’ancien. Les conditions d’octroi prêt se sont donc bien durcies.
Un taux d’endettement de 35 % et une dérogation de 20 % maximum
Auparavant de 33%, le taux d’endettement est aujourd’hui de 35 % (assurance comprise). Il a été augmenté dans l’objectif que les emprunteurs soient bien en capacité de payer leurs échéances de crédit immobilier. Ce nouveau taux d’effort fixé par le HCSF permet d’éviter une augmentation du surendettement des ménages.
Si le taux d’endettement a été augmenté, d’un autre côté, le pourcentage des dérogations autorisées par les banques a aussi été relevé. Jusque-là, elles bénéficiaient d’une certaine marge de manœuvre, pour accorder des prêts hors normes NCSF dans la limite de 15 %. En 2022, les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % des prêts immobiliers chaque trimestre (doit concerner au minimum 80 % des personnes achetant une résidence principale et au minimum 30 % de primo-accédants).
Des conditions d’octroi prêt durcies en 2022
En 2021, 23,5 % des emprunteurs ayant contracté un crédit immobilier ont dépassé le taux d’endettement de 35 %, contre 30 % en 2020. Les banques avaient en effet déjà intégré ses nouvelles règles d’octroi de crédit immobilier depuis plusieurs mois : selon l’Observatoire Crédit logement /CSA, les prêts sur 25 ans ne représentaient par exemple que 0,1 % des crédits accordés au 3ème trimestre 2021, contre 2,1 % pour la même période en 2019.
En cas de non-respect, l’ACPR, en charge de vérifier et contrôler que ses règles soient bien appliquées, appliquera des sanctions, celles-ci pouvant aller du simple blâme à des amendes.
Afin d’augmenter les probabilités d’obtention d’un prêt immobilier, il est nécessaire d’avoir une tenue de comptes irréprochable, sans découvert et de préférence sans prêts à la consommation ainsi qu’un apport personnel suffisant. Il faut savoir que, dans l’ensemble, les banques ne souhaitent plus financer plus de 100 % de la valeur du bien : il était ainsi jusque-là recommandé de prévoir en moyenne 10 % d’apport pour couvrir les frais (frais de notaire, garantie, dossier, courtage…). Mais face à l’inflation, les banques on tendance à demander un apport encore plus élevé.
Constitution d’un apport personnel plus important
Avec l’inflation, les banques exigent désormais un apport personnel pouvant aller jusqu’à 20 % du prix du bien pour accorder un crédit immobilier. Ces dernières font en effet face à l’augmentation du coût de la vie avec un retour de l’inflation et des taux d’intérêts qui remontent.
L’apport personnel constitue donc un critère à ne surtout pas négliger quand on souhaite décrocher un prêt pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement. Cet apport se veut aujourd’hui plus élevé du fait du durcissement des critères imposés par les banques souhaitant veiller à ce que leurs clients soient biens solvables, dans un contexte économique incertain.
S’il y a encore quelques mois, il était encore possible d’acheter avec peu ou pas d’apport, certaines banques finançant mêmes les frais de notaire, cela n’est donc désormais plus envisageable. Ainsi, un certain nombre de dossiers auparavant finançables ne le sont plus aujourd’hui.